在某城市，一位地产商与地方政府签了协议搞一个PPP棚户区改造项目。政府以为万事大吉，一项政治任务轻松交给民营企业去办了。可是，政府等了一年，棚户区改造却没有动工的迹象，于是派人去了解情况，才知道政府帮助地产商协调的银行贷款已经被地产商挪作它用。我们没有考证这个故事的真实性，即使这个故事有失真的成分，也不会有人怀疑这类事情的发生并不新鲜，甚至有的正在发生着。那么，在棚户区改造项目里如何运用PPP模式呢？

从上面这个故事里我们首先发现的问题是监管缺失。在PPP项目里与政府合作的一方是以盈利为目的商业机构，无论是央企还是外企、民企都一样。商业机构追逐利润是天经地义的，而且没有哪家商业机构会嫌利润太多，没有利润他们不可能来参加PPP项目。政府要做的事情是要监管商业机构的行为，使其回报处于合理区间之内。开发商把资金挪作它用是利用了棚户区的政策搞到了贷款，然后把钱用在了高回报地方，这不符合政府的初衷。

第二，政府发现问题后没有采取法律手段，说明政府与投资人签订的合同不够严谨。在正常的商业合同里，上述资金被挪用一定是违约行为，不能按期完工也是违约行为，违约是要承担违约责任的。如果合同规范严格，投资人为这些行为付出的代价将是非常大的，可能会有预定违约金，至少也要有违约赔偿，这样做政府的利益就会受到保护。相反，政府的利益就受到了损失。国内很多地方发生这种事情后，政府的第一反应就是调动财政资源进行补救，为了领导面子很少对外宣传。

第三，假如投资人没有挪动资金，而是把棚户区改造项目完成了，那他的投资回报水平怎么样呢？如果投资人在没有监管的情况下还认真把项目做好了，往坏一点想，最大的可能就是项目的回报是比较高的，高于开发商的其它投资机会，这也是不合理的。政府采取PPP方式不仅是为了解决资金问题，还要提高效率，以最小的代价把项目做好，不讲代价做PPP就没有意义了。当然，政府遇到活雷锋也是有可能的，只是概率小点。

第四，发生这种事情的深层次原因是什么呢？根源在于运作。2001年北京的西红门经济适用房PPP项目可以提供一个例证。

北京市政府开发西红门项目的主要目的是解决宣武和崇文两个区搬迁用房。这两个区的居民传统上都不富裕，所以控制房价是这个项目的核心。北京市房地产开发办公室负责这个项目，规划局、国土局参加并给予支持，大岳咨询担任这个项目的顾问。大岳首先做了一个运作方案包括投融资规划，建议把建设内容分为经济适用房和商品房两部分，通过竞争经济适用房房价来选择开发商，用商品房部分保证开发商的基本回报。当年，北京当地的开发商都可以通过协商方式从政府手中便宜拿地，西红门这么瘦的项目没人做。大岳建议的策略是开放市场，请外地开发商来北京参加竞标。市领导同意后，这个项目取得了成功，多家外地地产商为进入北京房地产市场踊跃参加竞标，最终房价只有每平米2280元。政府交办的任务顺利完成。

如果开头提到的项目借鉴了西红门项目的经验，那么后来的故事就不会发生了。由此我们认为，做好棚户区PPP项目，首先应该根据资本市场的内在规律做好运作方案包括投融资规划，其次应该严格按照市场规律进行项目运作并保证合同质量，最后要加强对项目执行的监管。这里强调资本市场和市场规律，目的在于政府不能有甩包袱心里，政府用PPP模式的前提是提供条件使项目具有投资价值，否则就会出现开头的一幕，政府受骗上当。